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【独家发布】凯德、万达、铁狮门如何玩转商业(2)

时间:2018-01-12 02:22来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
铁狮门的总裁曾坦言,通过合资基金模式,铁狮门不仅实现了加速扩张,而且能够以不到5%(通常只有1%)的资本投入,却分享项目40%以上的收益!下面,明源

铁狮门的总裁曾坦言,通过合资基金模式,铁狮门不仅实现了加速扩张,而且能够以不到5%(通常只有1%)的资本投入,却分享项目40%以上的收益!下面,明源君以其旗下上市基金、澳大利亚交易所上市REITs Tishman Speyer Office Fund(TSOF)的管理合约为例,分析铁狮门的“空手套白狼”的轻资产运作模式。

【独家发布】凯德、万达、铁狮门如何玩转商业


图4 铁狮门地产基金运作模式


TSOF于2004年12月在澳大利亚交易所上市,募集资金4.05亿美元。上市之初,TSOF通过发起另一只私募基金铁狮门Speyer Properties(TSP),间接收购新加坡国家投资公司旗下Prime Plus基金在美国持有的12处物业45.9%的股权(当时总估值约18.87亿美元,总收购价18.52亿美元),后又借助TSP参与收购了另外6处物业(根据协议,TSOF有权利在TSP新收购的位于美国核心地区的物业资产中占有至少25%权益,但如果TSOF连续两次拒绝TSP提供的投资机会,或在24个月内拒绝了3次投资机会——无论连续与否——或TSOF的控制权改变,则上述参与投资协议终止)。
作为TSOF的管理者,TSP和旗下管理公司TS Manager每年将提取相当于TSOF总资产0.5%的基础管理费;在所有运营成本、开发和再开发成本实报实销的基础上,TSP还将提取相当于年收入2.5~4.0%的物业管理费,并在改善性投资中提取相当于施工成本2.0-4.0%的监理费,在新开发项目投资中提取相当于施工成本3.5%的开发管理费,在收购事件中提取相当于收购总价1%的收购管理费,在资产出售事件中提取不超过转让总价1%的资产转让费,租户支付的租金保证金也由TSP代管。
上述由TSP和TSP Manager提取的运营费收益约占到TSOF基金年净收入的13~14%,这些还只是铁狮门日常的管理费收入。此外,它还参与基金超额收益的分享,即业绩提成。根据协议,自成立之日起,TSOF每5年进行1次业绩分享(第一次是在2009年12月1日),只要5年的年均总回报率(包括租金收益和资产升值收益)超过10.5%,超过部分TSManager将提成30%。
鉴于2007年高峰时铁狮门旗下许多物业在不到三年的时间里已升值了两倍,以此计算其分成收入确实能达到30~40%水平!当然,铁狮门的模式在获得巨大成功的同时,也因其一味通过放大财务杠杆扩大收益等原因,在上一次金融危机中遭遇重挫,值得警惕。
[size=18.1818180084229px]三、万达模式以运营商为核心,投资机构作为财务投资人的类资管模式。
作为中国最大的商业地产商,万达早期的模式,是一方面低成本获取土地,一方面用销售物业回流的现金,来弥补百货、酒店等持有物业的资金沉淀。
与之对应的,作为北美最大的零售商业地产商,西蒙地产的核心在于有效的资产运作和资本管理,以REITs来支持扩张和发展必需的资本,由于没有资金沉淀的负担,其绝大部分精力放在运营上,收入大头也来源于零售租户租金。
虽然万达正在走的路径与西蒙有所不同,但目标都是为了实现轻资产化运作。王健林说,未来,万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达做,但投资全部来自机构,资产归投资者,双方从净租金收益中进行分成。
1月14日,万达对外宣布已经与光大安石(北京)房地产投资顾问(中国光大控股附属公司)、嘉实资本管理、四川信托及快钱支付四家公司,分别签署了有关设立合作投资消费平台的框架协议,4家投资机构拟出资240亿元用于投资20座万达广场,万达商业只负责建设和管理。
万科商业地产业务与凯雷的合作属于专业的商业地产开发商与专业的头管理机构合作的典型案例。但不同于万科转让成熟的商业地产项目个给凯雷,万达商业地产的轻资产化选择了用新建项目与投资机构合作。
万达已经用数年的时间证明了其运营能力,而且有故事可讲和良好的ZF关系,目前公司的很多地块较为核心,未来还有新增项目,对于投资人来说有利可图,值得期待。
[size=18.1818180084229px]四、4条路径实现地产轻资产化从提升企业资产流动性,进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展,提升净资产回报率(ROE)进而在短期内提升业绩的角度而言,商业地产企业的轻资产化都是十分必要的。
商业地产企业实现轻资产化经营的途径主要有售后回租、REITs、商业信托、合作开发4种。

表2 售后回租、REITs、商业信托、合作开发4种模式的优劣

(责任编辑:admin)
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