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【独家发布】凯德、万达、铁狮门如何玩转商业

时间:2018-01-12 02:22来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
【独家发布】凯德、万达、铁狮门如何玩转商业地产轻资产模式! 天一会计 2015-11-14,凯德、万达、铁狮门如何玩转商

凯德、万达、铁狮门如何玩转商业地产轻资产模式!

天一会计 2015-11-14

  商业地产商业地产的投资大、回报周期长,对于资金的依赖要比住宅更甚。目前国内的商业地产开发商,融资模式较为单一,过于依赖传统的模式。如果开发商想要大举扩张,就必须减少资金沉淀,保障充裕的现金流,在这个背景下,轻资产成为企业必须追求的路径。
自2010年住宅调控开始,一批开发商开始集中转向商业地产领域。2014年,在住宅市场由卖方市场转向买方市场的大背景下,更是有大批企业纷纷进入商业地产领域淘金。然而,正如一枚硬币有两面,商业地产华丽的外表下也隐藏着三大凶险——同质化竞争激烈,运营模式存疑和资金压力过大。其中,尤以资金最为关键(商业地产行业在本质上是金融业)。
一些有先见之明的企业,早在数年前就已经开始布局商业地产的轻资产化运作,并摸索出一套适合自身发展的可行操作方案,明源君思考对比总结了目前商业地产轻资产运作的3种主流模式、具体案例、实现的方法和需要注意的点,供大家学习借鉴。为表述简单,我们选取了3种模式的典型代表企业对模式进行命名。
[size=18.1818180084229px]一、凯德模式
集运营与投资为一体,运营机构同时作为投资管理人,打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链。
凯德的模式是,将投资开发或收购的项目,打包装入私募基金或者信托基金,自己持有该基金部分股权,另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后,以REITs的方式退出,从而进行循环投资。国内标杆房企中,万科商业地产轻资产运营模式被认为是凯德模式的典型代表。
1、盈利模式:基础费用+额外收入

在凯德模式中,以地产金融平台为动力的全产业链是其盈利模式的核心构架(如图1)。通过投资管理+房地产金融平台+招商运营,成功实现以金融资本(私募基金与信托基金REITs)为主导,以商业地产开发收购、管理运营为载体,既实现稳定的租金收益和持有项目增值收益,又实现金融业务发展带来的“跳跃性高收益”。

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图1    

具体而言,凯德模式下,收益来自于基础管理费和额外收入。

1)基础管理费


表1 凯德零售中国信托(CRCT)的管理费

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对于CRCT,基本费用占持有物业价值的0.25%,如果按照8%的资本化率计算,基本费用占净收入比重约3.125%(0.25%/8%);业绩提成费为净收入的4%;物业管理费一部分由总收入的2%构成,而CRCT的净收入/总收入历年来一直稳定在64%左右的水平,因此这一部分占净收入比重约3.125%(2%/64%),而另一部分为净收入的2%。综上所述,凯德置业从CRCT提取的管理费理论上合计应为净收入的12.25%,实际提取的管理费用占净收入的比重为14%~15%。
2)额外收入由于持有20%CRCT的份额,因此除了基础管理收费,凯德置地还可以享受基金分红。根据简单的估算,在2007年~2013年期间,凯德置地平均每年从CRCT获得的分红收入为0.1亿新元,外加年均提取的基础管理费收入0.12亿新元,相比其初始投入的1.5亿新元(CRCT运营物业总价值7.57亿新元×20%),年均投入资本回报率约为15%(0.22/1.5)。
2、融资模式:PE+REITs

以房地产PE和REITs为核心的金融平台是凯德置业融资的主要方式(如图2)。

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图2

3、基金的3大特点

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图3 地产基金支持其融资模式的实现

1)凯德主导运作基金产品,但所持权益比例适中;2)优质商业资产进入信托资产包,平衡了投资回收和长期回报的问题;3)信托产品以稳健的收益健康发展。
[size=18.1818180084229px]二、铁狮门模式
以投资机构为核心,运营机构作为受托管理人的基金模式。
前面讲到,商业地产商业地产的投资大、回报周期长往往吓退无数英雄好汉,即便“有钱、大胆、任性”进入者,获取的投资收益也相差甚远。有没有一种方法,只需要投入很少的钱,却能够获得超额的收益?铁狮门一度做到了。
(责任编辑:admin)
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